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20 agosto 2020


di Francesco Schena

Il condominio deve restituire le quote incassate per il rifacimento dei balconi privati.


Accade, spesso, che in occasione dei lavori alle facciate comuni si decida per il rifacimento dei pavimenti dei balconi privati, anche  sfruttando la presenza dei ponteggi, stabilendo pure la ripartizione delle relative spese con addebito personale nella contabilità condominiale. Si tratta di una prassi notevolmente diffusa e da molti anche accettata e riconosciuta come lecita. Ma è legittimo tutto questo?

Stando alle pronunce della Suprema Corte di Cassazione, si direbbe proprio di no.


Il caso che ci occupa ha visto il sig. Rossi chiedere al giudice la condanna del condominio alla restituzione delle somme versate per il rifacimento del pavimento del balcone, ritenendo che il versamento attuato in base alla deliberazione assembleare configurasse, agli effetti dell'art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. La Corte di Appello di Bologna, invece, aveva ritenuto infondata la doglianza poiché la deliberazione stabiliva addebiti personali proprio in ragione di spese su parti esclusive quali sono i pavimenti dei balconi privati.

 

Secondo la Cassazione, invece,  in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624 Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 30/03/2012) 30/04/2012, n. 6624 ; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071 ).

 

Ma non solo. E’ da censurare anche l’addebito personale dei rispettivi importi di spesa poiché, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l'assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 - 2, 15/03/2017, n. 6652 Cass. civ., Sez. VI - 2, Ord., (data ud. 03/03/2017) 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603).

 

A questo si aggiunga anche come, alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale debba applicarsi il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello o di cassazione, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242).


Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo. d'Appello di Bologna, la quale si uniformerà ai richiamati principi e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. (Cass. Ord. 12 marzo 2020, N. 7042).

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