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14 agosto 2020


di Francesco Schena

Spese urgenti solo se non si può avvertire l'amministratore.

Anche nel condominio minimo.

 

Come procedere con le spese urgenti nel condominio minimo con soli due partecipanti? Valgono le stesse regole del condominio ordinario? E se manca l’amministratore perché mai nominato e non si riunisce l’assemblea?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.  16341/2020, ribadisce come, anche in tema di condominio minimo, il singolo condomino non può ordinare spese ritenute urgenti senza avvertire l’amministratore o l’assemblea e poi chiedere il rimborso. Secondo gli Ermellini, infatti, l’indifferibilità dei lavori- o comunque della spesa – deve essere tale da risultare impossibile comunicarlo preventivamente all’amministratore o, nel caso di condominio minimo, all’altro proprietario., anche se si tratta di garantire la sicurezza del fabbricato.

 

Nel caso in argomento, invece, il Giudice di Pace aveva accolto la domanda di rimborso avanzata dal condomino anticipatario, con il successivo parere favorevole anche del Tribunale in sede di appello.

 

La Cassazione, però, con l’ordinanza in parola, accoglie i motivi di ricorso del soccombente, rinviando al Tribunale affinché decida sulle spese del giudizio di legittimità, precisando come "Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto quando abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012, nella specie applicabile ratione temporis, quanto meno per le spese antecedenti al 18 giugno 2013). Ai fini dell'operatività dell'art 1134 c.c., va, allora, considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo. Spetta al singolo condomino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito."

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