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31 agosto 2020


di Francesco Schena

Superbonus del 110% soltanto per condomini. Per gli edifici di unico proprietario vecchi bonus ed ampliamenti esclusi.

Dalla combinazione di quanto comunicato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24 dell’8 agosto prima e con la risposta ad interpello n. 286 del 28 agosto dopo, emergono due precisazioni molto chiare.

La prima è che il superbonus del 110%, anche con possibile sconto in fattura e cessione a terzi del credito d’imposta, è applicabile soltanto ai casi di lavori su parti comuni di edifici purché costituiti - anche senza formalità -  in condomini e a prevalente destinazione residenziale.


La seconda è che la vecchia detrazione per interventi combinati tra sismabonus ed ecobonus, invece, sia applicabile agli interventi sulle parti comuni di edificio, anche se non in condominio ma di esclusiva proprietà o in comunione, senza, tuttavia, poter accedere al superbonus del 110% ma soltanto ad una percentuale che va dal 70 all’80% in base agli obiettivi di riqualificazione sismica e miglioramento energetico raggiunti, pur rimanendo anch’esse detrazioni cedibili.


Le Entrate, infatti, chiariscono come, per il secondo caso, quello del proprietario di unico edificio composto da più unità immobiliari, per "parti comuni" si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari e che la locuzione "parti comuni di edificio" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. Allo stesso tempo, nel caso, di un edificio costituito esclusivamente da una unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono, dunque, ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come "parti comuni".


Cosa completamente diversa, invece, per il caso del superbonus del 110% che tra i possibili committenti annovera i condomini, i singoli proprietari di soli edifici unifamiliari e quelli plurifamiliari purché con accesso indipendente ma non gli edifici composti da più unità prive di accessi indipendenti e di unico proprietario.


Con la stessa risposta ad interpello l’Agenzia precisa, inoltre, come la detrazione per l’intervento combinato di riqualificazione energetica e miglioramento sismico non sia estendibile ad eventuali ampliamenti poiché questi configurano una nuova costruzione. In tali casi, dunque, è necessario che dal titolo autorizzativo emerga un chiaro intervento di conservazione del patrimonio esistente e non un intervento di nuova costruzione.


Allo stesso modo, sarà necessario che il distinguo  tra “ristrutturazione” e “ampliamento”  sia mantenuto anche in sede di fatturazione o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.


Inoltre, nel caso di interventi che comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

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